במכרז שנסגר ביבנה זכתה רייסדור יזמות בקרקע להקמת 104 דירות להשכרה ארוכת טווח, לצד שטחי מסחר, תמורת כ־10.2 מיליון שקל. בחלוקה למספר הדירות מדובר בכ־98 אלף שקל לקרקע לדירה, סכום נמוך מאוד ביחס למחירי הקרקע באזורי הביקוש.
אבל זה רק חלק מהחשבון. למכרז צורפו הוצאות פיתוח בהיקף של כ־27.6 מיליון שקל. כאשר מחברים את מחיר הקרקע ואת הוצאות הפיתוח, הסכום מגיע לכ־37.8 מיליון שקל, כלומר כ־363 אלף שקל לדירה. גם זה אינו מחיר בניית הדירה: אליו יתווספו עלויות הבנייה, המימון, התכנון, המסים, השיווק, התחזוקה והרווח היזמי.
ההבדל בין מחיר הקרקע למחיר האמיתי
במכרזי רשות מקרקעי ישראל מחיר הקרקע והוצאות הפיתוח מוצגים כרכיבים נפרדים. מחיר הקרקע הוא ההצעה עבור הזכויות במגרש. הוצאות הפיתוח מממנות עבודות תשתית שנדרשות כדי להפוך את הקרקע למתחם שאפשר לבנות עליו. עבור היזם, שני הסכומים הם חלק מעלות הכניסה לפרויקט.
הקרקע הזולה היא חלק ממודל, לא מתנה
מכרזי דיור להשכרה אינם מכרזי מכירה רגילים. היזם מקבל קרקע בתנאים שנועדו לאפשר החזקה של הדירות והשכרתן לתקופה ארוכה, במקום למכור אותן מיד. ההגבלה הזאת משנה את כלכלת העסקה: היזם בונה על הכנסה מדמי שכירות ועל שווי הנכס בעתיד.
לכן מחיר קרקע נמוך יכול לפצות על תקופת החזקה ארוכה ועל רגישות גבוהה לריבית. ככל שהקרקע יקרה יותר והריבית גבוהה יותר, היזם נדרש לגבות שכר דירה גבוה יותר או להסתפק בתשואה נמוכה יותר.
האם החיסכון יגיע לשוכרים?
קרקע זולה מפחיתה עלות, אבל אין קשר אוטומטי בין החיסכון של היזם לבין שכר הדירה שכל שוכר ישלם. חלק מהדירות עשוי להיות מושכר לזכאים במחיר מופחת בהתאם לתנאי המכרז. יתר הדירות מושכרות בדרך כלל במחירי שוק.
ההשפעה על הציבור עוברת דרך דירות מפוקחות, חוזים ארוכי טווח ותוספת היצע. עם זאת, בפרויקט יחיד ההשפעה על מחיר השוק העירוני תהיה בדרך כלל מוגבלת. גם הוצאות המימון, הבנייה והתחזוקה יכולות לבלוע חלק מהחיסכון בקרקע.
המבחן האמיתי מתחיל אחרי הזכייה
הזכייה ביבנה היא צעד חשוב, אך עדיין לא דירה שאפשר לשכור. נדרשים היתר, מימון, בנייה ואכלוס. רק לאחר פרסום תנאי השכירות יהיה אפשר לבדוק כמה דירות יוצעו במחיר מופחת, מה תהיה ההנחה ומה ישלמו הדיירים על ניהול ותחזוקה.
לכן הנתון המרכזי אינו רק 98 אלף שקל לקרקע לדירה. התמונה המלאה היא כ־363 אלף שקל לקרקע ולפיתוח, לפני עלויות הבנייה והמימון. השאלה הציבורית אינה אם היזם קנה בזול, אלא אם המדינה קיבלה בתמורה מספיק דירות, מספיק שנות שכירות ומספיק הנחה לשוכרים.
