שתי תוכניות התחדשות גדולות מקודמות בימים אלה בצפון ובדרום. בחיפה מבטיחים מסלול להתחדשות של כ־30 אלף דירות, ובנתיבות מתכננים 7,500 דירות במרכז העיר הוותיק. אלא שמסמך ממשלתי חושף את המכשול: אלפי דירות מאושרות בנתיבות כבר תקועות בגלל מחסור בתשתיות ביוב.
על שולחנות התכנון של חיפה ונתיבות מונחות כעת תוכניות שעשויות לשנות חלקים גדולים משתי הערים. בחיפה אושרה להפקדה תוכנית התחדשות בניינית עם פוטנציאל לכ־30 אלף דירות ממוגנות. בנתיבות אושרה להפקדה תוכנית הכוללת כ־7,500 דירות, לצד מאות אלפי מטרים רבועים של תעסוקה ומסחר.
על הנייר מדובר בבשורה לשוק הדיור: חידוש שכונות ותיקות, הוספת ממ"דים, הגדלת היצע הדירות והכנסת אוכלוסייה חדשה למרכזי הערים. אלא שהדרך מהחלטה תכנונית לדירה שאפשר לקנות עוד ארוכה — ולעיתים נמשכת שנים רבות.
חיפה: תחליף עירוני לתמ"א 38
התוכנית החיפאית, חפ/2666, נועדה ליצור מסלול חדש להתחדשות בניינים שנבנו לפני 1984 וזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. היא אמורה להחליף בעיר את תמ"א 38 ולאפשר קידום היתרי בנייה מכוחה, לאחר שתאושר סופית.
התוכנית מחלקת את חיפה לעשרה אזורי תכנון וקובעת כללים שונים לכל אזור, בהתאם לטופוגרפיה, לתשתיות, למבנים לשימור ולאופי השכונה. היא מאפשרת שני מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה.
המספר הגדול — כ־30 אלף דירות — דורש הסבר. לא מדובר ב־30 אלף דירות חדשות שייבנו בבת אחת, אלא בפוטנציאל להתחדשות ולמיגון של יחידות דיור ברחבי העיר. רק חלק מהן יהיו תוספת נטו למלאי הדירות.
ועדיין, אם התוכנית תאפשר לבעלי דירות וליזמים להתקדם ישירות לרישוי במקומות המתאימים, היא עשויה לקצר הליכים ולהוציא לשוק אלפי דירות נוספות לאורך השנים.
נתיבות: 12 מתחמים ומגדלים של 30 קומות
בנתיבות מדובר בתוכנית מסוג אחר. תוכנית "התחדשות מרכז העיר נתיבות", תמ"ל/2027, כוללת כ־7,500 דירות ב־12 מתחמי פינוי־בינוי בשכונת ברית כהונה ובאזור התעשייה הוותיק.
לפי רשות מקרקעי ישראל, הבינוי יכלול מגדלים של עד 30 קומות לצד בניינים בני חמש עד עשר קומות. אזור התעשייה ברחוב בעלי מלאכה צפוי להפוך למרכז עירוני המשלב מגורים, כ־460 אלף מ"ר של תעסוקה וכ־125 אלף מ"ר למסחר.
הכוונה היא לא רק להוסיף דירות, אלא ליצור מרכז עירוני חדש שיספק לתושבים מקומות עבודה, מסחר ושירותים ויצמצם את התלות ברכב הפרטי.
זהו מהלך משמעותי במיוחד משום שחלק גדול מהבנייה החדשה בנתיבות התרכז עד היום בשכונות חדשות בשולי העיר. התחדשות המרכז הוותיק יכולה לחבר בין חלקי העיר ולמנוע מצב שבו השכונות החדשות צומחות, בעוד המרכז הישן נשאר מאחור.
החסם שמסתתר מתחת לקרקע
אלא שכאן מגיע הנתון המדאיג. דוח של צוות ממשלתי להסרת חסמי דיור בתשתיות ביוב קובע כי בנתיבות קיימות כבר 19,273 יחידות דיור מאושרות, שהחסם לשיווקן הוא קיבולת מתקן טיהור השפכים באזור.
בנוסף, בארבע השנים האחרונות שווקו בעיר 6,972 דירות, שצפויות לנצל את יתרת הקיבולת הקיימת ואף לחרוג ממנה.
המשמעות פשוטה: אפשר לאשר תוכנית של 7,500 דירות, אבל בלי הרחבת תשתיות הביוב לא יהיה אפשר לשווק ולבנות את כולן. כבישים, בתי ספר, תחבורה ציבורית, ניקוז וחשמל עלולים להציב חסמים נוספים.
זה בדיוק ההבדל בין מספר מרשים בהודעה לתקשורת לבין דירה שמגיעה בפועל לשוק.
כמעט חצי מיליון דירות — בשלבים שונים
דוח מבקר המדינה מיוני 2026 מחזק את סימן השאלה. לפי הדוח, 814 מיזמי פינוי־בינוי ברחבי ישראל כוללים כ־480 אלף דירות מוצעות. אלא שהמספר כולל מיזמים בכל שלבי הקידום — מתכנון מוקדם ועד לביצוע.
בשנים 2021–2024 אושרו תוכניות לכ־157 אלף דירות בהתחדשות עירונית, אך הביצוע מתקדם בקצב שונה לחלוטין מעיר לעיר. מבקר המדינה מצא כי רק כ־33% מהתקציבים בהסכמי המסגרת שנבדקו נוצלו בפועל, וב־23 מתוך 71 רשויות שבהן מקודמים מיזמים כלל לא פועלת מינהלת התחדשות עירונית.
במקרה קיצוני שנבדק ברעננה, חלפו 23 שנים מתחילת התהליך ועד לאכלוס הפרויקט.
האם התוכניות יוזילו את מחירי הדירות?
בטווח המיידי, כנראה שלא. החלטה על הפקדת תוכנית אינה מוסיפה דירות למכירה ואינה מחייבת שמחר יעלו דחפורים לשטח. לאחר ההפקדה עשויות להגיע התנגדויות, תיקונים ואישור סופי, ורק לאחר מכן מתחילים תהליכי איחוד קרקע, הסכמות עם בעלי הדירות, תכנון מפורט והוצאת היתרים.
בטווח הארוך, התמונה יכולה להשתנות. אם אלפי דירות אכן יגיעו לבנייה, תוספת ההיצע עשויה להגביר את התחרות בין יזמים ולמתן את המחירים המקומיים. בנתיבות, שבה מתוכננת תוספת גדולה ביחס לגודל העיר, ההשפעה עשויה להיות משמעותית במיוחד.
אבל כדי שזה יקרה, המדינה והרשויות יצטרכו להשקיע בתשתיות לפני שהדירות נבנות — ולא לאחר שהכבישים, בתי הספר ומערכות הביוב כבר הגיעו לקצה הקיבולת.
התוכניות של חיפה ונתיבות הן בשורה חשובה. המבחן האמיתי שלהן לא יהיה במספר הדירות שאושר על הנייר, אלא במספר היתרי הבנייה שיוצאו ובזמן שיעבור עד שהדירות הראשונות יגיעו לשוק.
